Mediação e Arbitragem em Condomínios

 

No Brasil, a Lei 9.307 de setembro de 1996 autorizou a utilização da arbitragem para o julgamento de litígios envolvendo bens patrimoniais disponíveis ou seja, aqueles direitos nos quais as partes podem transacionar, ou seja, negociar uma solução amigável, tais como contratos em geral (civis, comerciais e trabalhistas). É o caso das questões envolvendo condôminos e condomínio ou condôminos e condôminos.

Na visão de muitos juristas, o condomínio é, em si mesmo, uma fonte de conflitos, isso porque a convivência humana se mostra cada vez mais difícil. De fato, o condomínio estabelece uma convivência extremamente próxima e necessária, portanto gera maiores possibilidades de conflitos.

 

O conflito mais comum é a inadimplência condominial. O condômino que deixa de pagar sua parte na despesa do condomínio estabelece uma relação de devedor para com toda a comunidade condominial, gerando grande mal estar entre as pessoas, esse é sem dúvida o mais comum e tormentoso conflito a ser gerenciado pelo Síndico.

 

É também verdade que estes conflitos, no mais das vezes, são de pouco potencial lesivo, geralmente desentendimentos entre vizinhos com algumas conseqüências de caráter patrimonial.

 

A via de solução destes conflitos seguem dois caminhos distintos; o primeiro é a via administrativa, ou seja, fica a cargo do Síndico a tarefa de mediar e dar solução ao conflito instalado. Quando este conflito versa sobre temas de ordem social, ele de fato soluciona a lide, na maioria das vezes, sendo que há casos em que se leva a questão a assembléia de condôminos, onde se encontra a solução definitiva.

 

O segundo caminho se dá quando esses meios não são suficientes para por fim à discórdia, então o judiciário é a alternativa mais usada, todavia insatisfatória, pois trata-se de forma morosa e de custo elevado, alem de por demais burocratizado.

 

O juizado arbitral vem se revelando uma alternativa eficiente na solução dos conflitos, sejam de ordem financeira, sejam de ordem social.

 

As sentenças proferidas pelos tribunais arbitrais têm a mesma eficácia da sentença judicial. A principal diferença é o prazo máximo de seis meses para a solução dos conflitos.

 

As vantagens da Arbitragem, aplicadas aos litígios de condomínio são variadas. A sentença arbitral tem o mesmo valor jurídico que a sentença do judiciário, é mais ágil, pois não depende da sobrecarregada agenda do poder público, é especializada, pois conta com o trabalho de árbitros-peritos; é sigilosa, nos termos da Lei 9.307/96, garante a prevalência da autonomia das partes, ou seja, as partes escolhem a solução a ser adotada, melhor custo benefício, posto que o valor das custas é empregado em ações efetivas, e a versatilidade na propositura das demanda, já que a competência é livre, assim como as legitimidades se operam de forma mais flexível.

Por tudo a arbitragem vem se revelando uma importante ferramenta na gestão de condomínios. 

 

 

Autor: Lucas Roberto de Sá, Advogado e professor universitário, autor do Livro Condomínio, a responsabilidade do síndico, Ltr – 21/01/2010.